Важливо домогтися того, щоб все найважче було пройдено до, а не під час будівництва
Після того як ви грунтовно підготувалися до будівництва (див. Попередні шість етапів), ви можете з легкою душею приступати до нього. Решта рекомендації досить прості і займають всього лише п’ять машинописних сторінок. Однак і тут є про що подумати. Про роль, яку ви повинні будете грати під час будівництва, і тієї позиції, яку вам доведеться позичати. Тут можливі певні варіанти. Почнемо з самого екзотичного (або навпаки – звичного?).
Зроби сам
“Зроби сам” – це чудовий метод, до сих пір зберігся в культурі людства. Правда, його любителів стає все менше, навіть в країнах, що розвиваються. Зрозуміло, він дає великі переваги. Не потрібно ні договір, ні кошторис, ні час на пошук і переговори з будівельними фірмами. До речі – без будь-якої іронії – це надає життю більший сенс (згадайте ще раз приказку про будинок, сина і дерево). Правда, якщо у вас немає достатніх навичок будівництва, подібна витівка досить ризикована.
Будівництво не йде, і замовник не спить
Якщо ви не вмієте будувати, але володієте основами менеджменту, ви можете самостійно організувати будівництво. В цьому випадку вам доведеться закуповувати необхідні матеріали, обладнання, забезпечувати їх доставку і зберігання. Ви будете наймати робітників, командувати ними, вирішувати їхні життєві проблеми, вступати в конфлікти (чим менше ви їм платите, тим менше їм втрачати – згадайте девіз про пролетаріат і його ланцюгах – ви думаєте, що він з часом став менш актуальним?). Ви напевно будете якимось чином переживати і, можливо, навіть погано спати ночами (хоча це не обов’язково, якщо ви людина з нордичної психологією).
Деяким така роль навіть подобається (інакше чому багато тисяч замовників вибирають саме такий шлях?). Але що в кінцевому підсумку це вам дасть? Економію в 25-30% від загальної вартості будівництва – в порівнянні з послугами будівельної фірми. Такий виграш досягається за рахунок вашого часу, здоров’я, енергії і вимагає серйозного напруження сил (тільки спочатку може здатися, що заробити десять-двадцять-п’ятдесят-сто тисяч доларів легко).
Замовник спить, а будівництво йде
Якщо ви досить любите себе, будувати не вмієте, а займатися будівельним менеджментом не хочете, то будьте готові до того, що ті 25-30% осядуть в компанії, яку ви запросите і з якою укладіть договір підряду. Саме вона візьме на себе абсолютно всі турботи по організації і постачання будівництва. Деякі компанії можуть оформити також дозвіл на будівництво і всі необхідні папери в бюро технічної інвентаризації та комітеті з реєстрації власності. Що залишиться на вашу частку? Фінансування, контроль і присутність для підписання документів.
Вранці – стільці, увечері – гроші
Всі без винятку будівельні компанії пропонують внести певну суму як аванс – на закупівлю частини будівельних матеріалів, а також для покриття накладних і транспортних витрат початкового етапу будівництва.
Зазвичай передоплата не перевищує 20-30% від вартості “коробки”. Однак деякі фірми намагаються отримати аж до 60%, аргументуючи це необхідністю придбання відразу всіх будівельних матеріалів. А якщо до того ж ця сума стягується від договірної вартості всього будинку за кошторисом, то слід задуматися, чи потрібно укладати такий договір. Після внесення першого платежу такого роду будівельники пропонують вносити решту суми поетапно, що не пов’язуючи етапи оплати з проведеними роботами. В цьому випадку вам буде важко впливати на них в процесі будівництва і диктувати свою волю. Пам’ятайте таке правило: як тільки підрядник отримує гроші, у нього пропадає інтерес до цієї суми. Тут мова навіть не про чесність, а саме про інтерес. Добре, коли інтерес до справи підкріплюється грошима, які ще не отримані. До речі,саме завдяки інтересу будівельників і виходять гарні будинки.
До договору додається календарний графік виробництва і фінансування будівельно-монтажних робіт. Ці документи повинні бути узгоджені між собою. І потрібні вони зовсім не для дотримання формальностей. З їх допомогою ви зможете не тільки контролювати проведення робіт, але і платити тільки за те, що зроблено. Весь процес будівництва вашого будинку повинен бути поділені на кілька етапів. Після завершення кожного з них ви приймаєте роботу і підписуєте акт прийому робіт даного етапу і вносите чергову суму грошей. У плані будівництва повинно бути чітко зазначено, наприклад, таке: “на 38-й день від початку будівництва за умови завершення робіт по установці перекриттів 2-го поверху замовник вносить 7860 швейцарських франків”.
Сплачуючи гроші за роботи або будматеріали, не забувайте брати квитанцію про оплату з зазначенням суми, підставою платежу і дати. На квитанції повинна стояти печатка і підпис посадової особи будівельної компанії. Ви вважаєте все це не потрібне? Тоді ви є ідеальним клієнтом для будь-якої будівельної компанії. Тому що вам нічим буде аргументувати судовий позов проти них. Думаєте, що таке вам не загрожує? Ну добре, тоді хоча б візьміть розписку з тієї людини, якій віддаєте гроші. І нехай він напише її власноруч. А також вкаже дані свого паспорта (Не посоромилися перевірити їх, оскільки зустрічаються персонажі, бадьоро записуючі помилкові номери і дати). Розшук зниклих безвісти – не найцікавіше заняття.
Облік і контроль – перша ознака нашого капіталізму
Контроль за будівельниками – нудне справу. Але обійтися без нього можна тільки в тому випадку, якщо ви будуєте не в Україні. Такі вже особливості українського виробництва і менеджменту.
Існує поняття прихованих робіт. Це такі роботи, які закриваються наступними етапами будівництва. Наприклад, відсипання фундаменту шаром піску, гідроізоляція, укладання утеплювача в підлогу або на дах і т.д. При серйозної організації справи заводиться спеціальний журнал, в якому фіксується проведення прихованих робіт. Кожен з етапів таких робіт ви контролюєте і ставите свій підпис, без якої будівельники не мають право починати наступний цикл робіт. Зрозуміло, сумлінність будівельників ще ніхто не відміняв. Але і вам не гріх перевіряти подібні речі, хоча б іноді. Інакше ви так не дізнаєтеся, з чого ж побудований ваш будинок.
Існує поняття авторського нагляду. Архітектори не тільки розробляють проекти. Їх роль полягає ще і в тому, щоб стежити за роботою будівельників. Авторський нагляд потрібен для того, щоб будівельники дотримувалися технології, щоб зводяться конструкції відповідали прийнятим нормам і правилам, а в сам будинок закладалося б те ж саме, що і в кошторис.
Авторський нагляд повинен бути перш за все незалежним. Однак в прайс-листах деяких будівельних фірм можна зустріти і таку послугу. Вони запропонують вам авторський нагляд за привабливою ціною – всього за 1-2% від вартості будівництва, в той час як незалежний архітектор може попросити набагато більше – до 7%. Вже хто-хто, а він прекрасно знає, яких зусиль і часу вимагає контроль за будівельниками. Архітектор – ваш союзник і захисник. Він відстоює ваші інтереси. Чи буде те ж саме робити людина, яка працює на будівельну компанію, нехай навіть і не займаючи в ній офіційної посади? Різниця у вартості досить велика. Але зміст цих послуг – нітрохи не менша.